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為瞭實現快速銷售的目標，阮傢聲2012年初抵達馬來西亞後，帶著兩個人花瞭大量時間研究當地政策、市場、文化，並實地調查瞭大量的項目，最終把目光鎖定在柔佛州新山市。
擁有十多年開發經驗的碧桂園馬來西亞區域總裁阮傢聲介紹，早在2011年，碧桂園已經試水進入馬來西亞雪蘭峨州，兩個地產項目分別是持股55%的合作項目。由於與合作方存在配合問題，這兩個項目開發早卻入市慢。
更重要的是，阮傢聲意識到，馬來西亞與中國走得很近，文化差異比較少，隨著國人赴大馬旅遊升溫，加上馬來西亞政府極具吸引力的"第二傢園計劃"，馬來西亞有望成為國人海外置業的熱門去向。這是碧桂園最後敲定在新山拿地的主要原因。
面對和國內完全不同的市場以及法律、政策等環境，這些出海房企有怎樣的底氣，敢提出如此高的銷售目標呢？人才問題如何解決？離開預售制度，在沒有辦 法實現資金高速周轉的情況下，如何通過成本控制實現更高利潤？如何保證不會出現資金斷鏈？房屋的質量如何進一步提升，以保證購房者能按時收房？隻有解決瞭 這些問題，出海房企才可能真正享受成為全球一線品牌帶來的高附加值。
華人置業催生海外市場
碧桂園掘金華人置業潮一撥撥拉人到大馬看房
"來瞭馬來西亞兩個月，我把濱城、馬六甲、吉隆坡等主要城市都做瞭調研，最終發現新山是我的首選。"阮傢聲在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示， 新山與新加坡兩地隻有一水之隔，但房價差異巨大。雖然新加坡擁有大量公租房，但對於大量希望擁有自己產權房屋的新加坡人而言，新山有望承接從新加坡"溢 出"的人流與資金。
直接促成此次交易的仲量聯行向記者表示，碧桂園之所以選擇進軍澳大利亞，是由於該國擁有大量的中國移民。"早在20年前，澳大利亞已對中國人打開大 門，大量中國人湧入澳洲，如今他們的第二代都在澳洲安傢。除瞭大批華僑、華人之外，新加坡、馬來西亞等東南亞地區人口也很喜歡選擇澳洲作為安居之地，這批 人的購房需求增長為國內房企進軍澳大利亞提供瞭機會。
今年初，當碧桂園方面提出"未來海外市場的銷售額將占到集團銷售額的一半左右"時，很多人都對碧桂園的海外市場雄心感到驚詫。對碧桂園來說，如果實現上述願望，那它會是很多國傢市場份額第一的開發商。
同樣是為瞭滿足國人海外置業的熱潮，碧桂園還於今年2月份首次進軍澳大利亞市場，斥資7300萬澳元購買瞭位於悉尼西北部的一處開發用地，項目取名萊德花園，規劃有829套公寓及超1000平方米商業。
這也將是中國房企在海外開發的共同"煩惱"，在沒有辦法實現資金高速周轉的時候，如何通過成本控制實現更高利潤？據國傢統計局此前統計，預售款要占 到房地產開發資金的接近4成左右，而在海外市場，這部分錢基本不能利用，那麼開發商又如何解決開發資金需要？如何保證不會出現資金斷鏈？房屋的質量如何進 一步提升，以保證購房者能按時收樓？對沒有海外開發經驗的中國房企來說，這些都是需要進一步摸索和解決的難題。
睿信致成總經理薛炯文向記者表示，盡管"跨國"施工對碧桂園會是個不小的挑戰，但在馬來西亞的成功經歷，無疑給碧桂園在海外開發帶來更多的信心，讓公司在海外市場拓展時能儲備更多的有經驗的人才。
人才問題也是一個考驗，盡管碧桂園向金海灣項目輸送瞭大量人才，但依然有數量龐大的建築工人職位需要從本地招募。碧桂園通過提升管理水平，加強國內團隊與當地團隊的相互協作，從而提高工作效率，加快施工進度。
為瞭深挖老業主資源，鼓動他們到馬來西亞購房，碧桂園給每位老業主補貼2000元，用飛機一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目，將原本分成四個階段發售的近萬套單位一次性推向市場。
比如，碧桂園在馬來西亞的金海灣項目，盡管隻賣出6000多套房子，但已經使其成為馬來西亞最大的地產商。對碧桂園來說，要實現上述目標，背後需要付出眾多不為人知的努力。
二順位房屋信貸 海外開發面臨資金鏈考驗
雖然碧桂園選定的投資區域，通常會有堅實的市場基礎，但是這些國傢的政策和中國有很大的不同，房地產的開發節奏也迥異。
在馬來西亞，當地建築工人工作節奏較慢且不願意加班。為此，碧桂園迅速完成瞭中建五局超過5000人的勞務簽註，並火速"空降"至金海灣項目。考慮 到海外施工所帶來的高成本，與大多數國內項目分期開發不同，整個金海灣項目同時施工，務求讓工期大為縮短，並達到成本和時間極度集約。
作為最早進駐新山的大型中國地產商，碧桂園也充分享受當地政府給予的政策便利。據悉，柔佛州政府為碧桂園項目審批提供瞭一站式服務，簡化審批流程； 區域公司及項目方面也常常工作至凌晨，將平時一年半到兩年才能完成的手續壓縮在半年內解決，這也是金海灣項目在拿地不足一年便成功預售的關鍵。
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房企出海早已不是僅停留在概念階段，而是乘風破浪的快速實施階段。碧桂園提出"未來海外市場的銷售額將占到集團銷售額的一半左右"，綠地則提出今年海外房地產銷售200億元的目標。
不僅如此，今年5月碧桂園推出國內房地產行業首個海外生活4S服務旗艦店，通過在香港、北京、上海等全國13大重點城市設立國際展銷中心，為客戶提供全球優質資產配置咨詢服務，涵蓋置業、投資、移民、留學等領域。
內容來自sina新聞
不過，碧桂園在海外市場拓展上也有自己的"煩惱"，一個最大的問題是資金回籠的速度遠低於國內。以澳大利亞為例，佳海國際市場總監林通告訴記者，在 當地購房買傢隻需付房款的10%首付。這筆首付款通常規定存放在政府監管的賬戶上，剩下的90%房款要等到交房的時候銀行才放貸，這意味著在碧桂園基本隻 能使用自有資金支持項目的開發建設，且項目在三年後交樓也容易發生退樓現象。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-13/08392774462.shtml
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