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  事實上，中國樓市長紅十五年，除城市化力度空前之外，其中重要原因是人口紅利。不過，目前中國正在從人口紅利進入人口負債時代。住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹曾表示，下一波人口洪峰帶來的新住房需求至少要等20年，當前樓市已透支瞭未來需求，必須有一定的預見性。

  "計劃生育的松動，對房地產是利好消息。'單獨兩孩'政策落實後，對四川這一人口大省而言，或可令房地產市場的上行周期延長5-10年。"在單獨兩孩政策放開之後，有業內人士指出。

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  就在2013年初，林先生剛在雙楠片區購置瞭一套94㎡的小三房，看著節節攀高的房價，帶著喬遷之喜，與妻女及父母共享天倫的小日子令林先生倍感愜意。然而，"單獨兩孩"政策的啟動，令林先生的生活發生瞭改變，"作為獨生子女，我一直為將來421(4個老人，2個父母，1個孩子)的傢庭結構擔憂，也希望傢裡能夠有兩個孩子相伴長大。今年四川省單獨兩孩放開後，我和妻子計劃再生一個孩子。"

  在林先生看來，如果傢庭人口從五人增加為六人，這套94㎡的房子將不能滿足傢庭需求，取而代之的是，"四房"將成為最低要求。"新房的貸款還沒下來，我就後悔瞭。"去年10月在二環路府青立交橋附近購買瞭一套78㎡兩房的舒女士向記者表示。據悉，舒女士目前已有一個三歲兒子，考慮到"二胎"計劃，預計未來數年後會更換一套三房或小四房。

    "小四房"有望被催熱

  在細分市場幻化出越來越多的產品思維的同時，也預示著屬於開發商必須滿足這種對需求的革新。恒大地產日前就表示，2014年將把130平方米的套三調整為四房戶型。不過，與之相比，受到面積限制，空間稍顯局促的"小四房"要想搶占市場，凸顯性價比優勢，就更加考驗開發商的獨具巧思。

  業內人士認為，有二胎生育計劃的人群，大部分集中在30-40歲這個工作較穩定的年齡層，有一定經濟實力。不管是從傢庭人口增加，還是改善居住品質的角度出發，他們都有換四房的需求。因此面積集中在85~120㎡左右的四房產品，或將成為"兩孩"購房者的新選擇。

  上述舒女士就在詳細瞭解瞭目前成都市場上的小四房產品後告訴記者，"與總價相當的三房戶型相比，小四房的空間功能和改造餘地顯然更大，之後換房時將考慮小四房產品。"

  成都市民林先生的二度置業計劃已正式提上日程。而在僅僅兩個月前，他還沒有再次購房打算。

   購房需求悄然改變

  在滿足室內功能性與企業貸款率利試算居住舒適性中找尋平衡點，對於購房者與開發商而言，都是個兩難選擇。一個比較可能的方向是，在繼續執行"新建住宅中90平方米占總開發量的7成"的規定的前提下，未來新建住宅的戶型設計可能會打造更多房間。在90㎡內做出三房兩衛，再加一個可變空間的功能房，將成為趨勢。"在不降低居住品質的前提下，最大可能地利用空間、利用面積。"或將成為小四房的"革命之路"。

  方圓地產首席分析師鄧浩志則認為，總的來說新政對市場的影響中性的，"單獨兩孩"放開後短期內不會對樓市有什麼影響，但從長遠看，樓市中購房需求會產生變化。

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  與此同時，"單獨"二孩等政策正有助於減緩房地產市場人口紅利的萎縮。據國傢衛生和計劃生育委員會前期開展的生育意願調研顯示，"單獨兩孩"政策全面落實後，在全國范圍內影響的1500萬至2000萬符合生育新政的夫婦中，大約50%至60%願意生育第二個孩子。按照目前預測，"單獨兩孩"放開之後，每年將會新增100萬新生人口，這有助於切切實實地轉換為房地產市場的改善型需求，減緩房地產衰退。而對於老年人口比重高於全國同期水平，人口結構性問題日益突出的四川而言，也形成瞭新的機遇。

  成都銳理數據品牌營銷中心總經理郭潔表示，中國人口紅利正在逐漸消退，放開"單獨兩孩"政策，短期內不會絕對量增加市場需求，但可避免未來房地產震蕩過於劇烈，以及房價崩盤帶來的金融危機，實現房價軟著陸，同時在局部會改變一部分生育兩孩傢庭的購房需求偏好。

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  值得註意的是，相對於人口紅利對房地產增量的長遠影響，"單獨兩孩"政策放開對改善型需求和戶型設計的影響來得更為顯著。

  回顧2013年，"小三房"獨霸成都樓市，各路房企紛紛將其作為搶奪市場的殺手鐧。不過，在傢庭人口可能增加的情況下，"兩房"或"小三房"這種傳統剛需或將"讓位"，而"90-120㎡小四房"則升級為希望"一步到位"，減輕購房壓力的剛需購房者們的新選擇。

  在成都樓市，近年來創意"小四房"也成為新名詞，從記者瞭解的情況來看，目前在成都樓市並不占據供應主流的小四房，建築面積段主要集中在87-120平方米之內。不過，與面積在170平方米甚至200平方米以上的大四房或者五房相比。盡管它在總面積上縮水不少，但對於廣大購房者而言，通過可變空間，提高房屋使用率的小四房在總價上更有優勢，也因此吸引瞭不少"兩孩"購房者的關註。

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  "單獨兩孩"政策靴子正式落定，隨之而來的地方性法規修改進入倒計時。在四川，記者瞭解到，"單獨兩孩"政策放開的步伐也在快馬加鞭的進行中，據四川省人口計生委主任姚義賢透露，《四川省人口與計劃生育條例(修訂)》已被納入2014年立法計劃，預計在今年上半年四川或將放開"單獨兩孩"政策。"單獨兩孩"政策的明朗，"人口紅利"的良好預期延續瞭地產商們的"黃金時代"。看好者認為，其可令房地產市場的上行周期延長5-10年。另一方面，隨著"二孩"計劃提上日程，對於購房者而言，匹配戶型 "升級"的需求也開始，產品線的調整，或令"小四房"成為改善型購房者的新選擇。

    "緊湊"還要以實用為重

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  不過，值得註意的是，對於建築面積過小的"小四房"而言，"居住舒適度"將成為巨大考驗。以某開發商推出的59㎡4室2廳超級四房為例，盡管順利博得市場眼球，但記者查閱其戶型圖發現，這個袖珍版的小四房整個空間極為緊湊，9㎡的主臥，不到3米開間的客廳都在考驗著"蝸居"居住者的耐心。

  由"單獨兩孩"帶來的換房需求逐漸釋放，記者調查發現，自11月中旬，放開"單獨兩孩"已經成為80後置業中堅人群的熱議話題。"多一個孩子，就至少要多安排一間住房。"成為這些準"兩孩傢庭"的共識，與此同時，與過往相比，由"單獨兩孩"催生的改善性需求入市的時間周期也有所減少。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/08152562943.shtml

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